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袁海霞中国宏观经济论坛（CMF）主要委员、中诚信国际研究院执行院长

王晓萌，中国诚信国际研究院研究员

张坤，中诚信国际研究院研究员

本文转载自7月12日中国诚信研究微信公众号。

本文字数：10129字

阅读时间：26分钟

2021年以来，随着政策调控持续加大，外部冲击和前期风险释放，市场预期减弱，房地产行业加速进入深度调整期。尽管近期房地产调控政策逐步放松，转向去库存，但行业整体仍处于触底阶段。当前我国房地产市场面临的环境与日本20世纪90年代泡沫时期类似，但也存在结构性差异。从经济结构调整和行业发展的长周期来看，我国房地产行业迎来转型发展的重要节点。行业调整或将持续。如何避免陷入日本式衰退，值得我们思考和研究。以史为镜，可见兴衰。本文通过梳理日本房地产市场的特点和发展历史，探究其泡沫时代的经验教训，力求为促进我国房地产业稳定发展提供实证参考。

一、日本房地产市场发展特点

随着日本经济进入不同的周期性发展阶段，房地产市场也发生了相应的调整。不过，即使在“失去的20年”，房地产业仍然是日本经济的重要组成部分，产业增加值占GDP的比重仍保持在12%左右。 1868年之前，日本的土地属于封建领主所有。 1868年明治政府成立后，建立了土地私有制度，允许自由买卖土地。目前，日本的私人土地占比超过40%。二战后，日本通过推出三大支柱政策解决住房供应不足的问题。 1980年以来，日本人口老龄化加剧，出生率低下。住房供应过剩，高风险房企纷纷清盘，行业整体呈现“寡头竞争”特征。

（一）住房短缺时代，建立多元化住房供应体系保障供应

二战后，日本人口迅速增加，但战争摧毁了大量房屋。日本政府制定了三大支柱政策来确保住房供应。 1945年至1975年，政府资金建设的公共住房比例约占36%[1]。具体来说，第一，1950年颁布的《住宅金融公库法》号文，政府全额出资设立专门的住房政策性金融机构——住房财政国库，为企业和个人建造和购买住房提供长期低息资金。主要资金来源在中央财政拨款下，截至2006年底，公共国库贷款融资的住房数量为1941万套，约占同期日本住房建设总量的30%。其次，1951年颁布的《公营住宅法》号文件，地方政府和公共团体通过新建、收购、租赁等方式获得住房并以低价出租给低收入群体，类似于廉租住房制度。 1951年至1971年，公共住房供应规模不断扩大。1971年超过9万台，此后逐年减少。前期以新建为主，后期通过存量修缮、购买、租赁等方式获得的房屋比例大幅提升，2021年约为96%。截至2021年底公营住房管理的租赁住房共计213万套，约占租赁住房（不含空置房）的11%，其中72%的建筑年限在30年以上。第三，1955年出台的《住宅公团法》，设立专门法人“日本住宅公社”，通过出售或租赁的方式解决城市地区中等收入群体的住房问题。 2004年，更名为“城市再生局”（UR）。 1955年至2004年，住房政府共兴建住房约153万套，约占同期现有住房存量的2.8%。 2004年以后，逐步停止新建住宅。 2022年，租赁住房管理规模将达到72.3万套。 1968年，日本房屋总数超过家庭总数，空置率为4%，住房短缺问题得到全面解决。随着日本人口老龄化和出生率下降，住房供应过剩现象加剧。 2018年，日本房屋空置率增至13.6%，其中一半以上用于出租。人口较少的城市空置率较高。

（二）商品房销售以新建房为主，住房租赁市场发达

日本的房屋销售以新房为主。二手房因质量差、使用寿命短，交易不活跃，流通率不足15%。从新房开工量来看，1990年日本新开工住宅数量高达170.7万套，1997年后大幅下降，2009年受全球金融危机影响，跌至79万套的历史低位单位和6800万平方米。随后逐年小幅增长。随着反弹，开工量维持在90万-100万套，施工面积维持在70-8000万平方米左右。从住房存量情况来看，2018年非空置住房存量中有近60%是2000年之前建造的，且房屋建造时间较长。从住房类型看，独栋住宅占比56.18%。大部分为木结构建筑。它们的抗震性和耐用性不如公寓。建筑破损率较高，使用寿命一般在22年左右。因此，居民更愿意购买新房。

日本发达的租赁市场为居民提供了买房之外的更多选择。日本拥有较为完善的租赁法律体系和保护租户权益的机制。由规模化机构管理经营，具有平等租售权。家庭出租率约为40%，近60%的租户年龄在40岁以下。租赁市场的供应主体多元化。 2018年，民间机构承租人数占比最高，占比80.06%。事业单位（上述公共住房）以政府为主，具有保障性住房性质，占比10.11%；雇主为雇员提供住房的比例为5.90%；城市再生局（UR）出租的住房比例为3.93%。

（三）居民购房自有资金比例较高，购房压力较大。

自有资金占日本房屋购买价格的20%以上，不同类型房屋的自付款比例也不同。自有土地上建造新房、购买公寓、购买二手独立房、公寓的自有资金比例超过40%，民间资金占比超过20%。用于购地建房和购买独立式住宅的自有资金比例约为27-30%，其余资金主要通过住房抵押贷款获得。日本的住房金融体系包括政策性金融机构和民间金融机构。政策性金融机构是指2007年由住房金融公司重组而成的住房金融支持机构，业务包括直接发放住房抵押贷款、住房抵押贷款证券化、融资等。该机构提供住房抵押贷款保险服务，后逐渐退出住房贷款市场。 2000年。2022年，现有存量比例从1989年的31%下降到10%左右。民间金融机构主要包括国内银行、住房金融公司、农业合作社、信贷银行、信贷组合、劳工银行、人寿及损害保险等。其中，住房金融公司因房地产市场冲击而纷纷破产。 1996年危机爆发，彻底退出住宅行业。贷款市场。目前，住房贷款主要由国内银行提供，占比逐年上升，2022年将达到65.7%。

日本相对较高的首付比例和较高的房价收入比加大了年轻人的购房压力。 2022年日本房价收入比为6.67倍，高于美国（5.88倍）、英国（5.64倍）、法国（6.14倍）。特别是大都市地区的房价收入比持续上升。 2022年为7.6倍，略高于3-6倍属合理区间，年轻人购房压力较大。从住房拥有率来看，日本的住房拥有率保持在60%以上。随着年龄的增长，住房拥有率逐渐上升。其中，60岁以上的人群比例基本在80%左右。其他年龄段的拥有率自1983年以来逐年下降，40-59岁人群的住房拥有率在60%-70%之间。其中，30-39岁年龄段从1983年的53.30%下降到2018年的35.91%，其中30岁以下的比例不足10%。

（四）房产税丰厚，鼓励居民长期持有

日本的房地产税制度发展较早，已形成较为完整、成熟的征收体系。主要分为三类：获取、保留和转让。它涵盖了房地产取得、保留和转让的整个过程。保留阶段整体税负相对较轻、期限较短。投机交易税负重的特点主要是鼓励居民长期持有，强化住房的居住属性。日本的不动产税是地方税。中央政府负责制定房地产税基本法，规定税法的纲要和原则，不直接干预地方的征税权。地方政府有独立的征收管理权限，决定税目、征税对象、计税依据、税率等，并自行制定实施细则，以地市为征收主体。日本的房地产税是基层政府的重要财政收入来源。以房地产所有权税为主，主要包括固定资产税和城市规划税。税值评估主要由房地产评估协会和土地评估委员会共同负责，每三年一次。如果未来两年没有大的变化，一般不会重估。 2020年，固定资产税（土地、房屋部分）和城市规划税占市政府税收收入的39%，占地方政府税收总收入的22%。

（五）行业参与者多，市场集中度高

日本房地产市场参与者众多，总体呈现“寡头竞争”的特点。 2022年末注册企业数量为36.86万家。大量的租赁需求催生了一大批小型房地产租赁机构。资本额在1000万日元以下的房地产企业数量占比近70%，但营业收入占比不足16%。 %，资本额超过10亿日元的企业数量占比不到0.1%，但营业收入却占25.7%。由于日本实行“主银行”制度，金融机构和企业之间存在连锁效应。为了防止泡沫破灭初期企业破产，银行仍然对高风险企业提供信贷支持，不良资产处置滞后，导致企业清算周期较长。从1994年到2004年，每年破产的房地产企业数量都超过500家。 2010年以后，日本房地产行业信用风险已基本消除。在所有企业破产案件中，房地产行业破产数量维持在3%左右，破产债务占比降低至10%。行业营商环境和供需结构明显改善。随着供给端的出清，龙头企业集中度明显提升。从公寓销售套数来看，前20名房企市场集中度逐年上升，2018年上升至58.50%，近年有所下降，但仍保持在50%以上。

2、日本房地产市场的发展历史

二战后，日本经济迅速发展，人口迅速增加。然而战争摧毁了大量房屋，供需不平衡导致房价快速上涨。 1985年签订的《广场协议》导致日元升值，出口急剧下降。日本采取宽松的货币政策刺激经济，同时迫于国内外压力，启动金融自由化和国际化改革，大量资金涌入增长良好的房地产领域；此时，人口结构正在发生变化，城镇化即将结束，房地产市场基本外部支撑不足，导致房价上涨与基本面脱节的泡沫走势。 1990年，日本房价达到顶峰。日本政府在意识到房地产投机问题后，主动通过紧缩货币政策、信贷政策、土地税收政策来戳破泡沫。然而过度的政策让日本进入了“失去的20年”。 2013年以来，在安倍经济学政策“三支箭”等组合拳刺激下，日本经济回暖，推动房地产市场温和复苏。根据房地产价格表现，将日本房地产业分为三个阶段：1956年至1990年的快速上涨期、1991年至2008年的泡沫破灭期、2009年至今的触底修复期。

（1）1956-1990年：前期人口增长和快速城市化支撑了住房需求，后期房地产投机盛行引发房价泡沫。

第二次世界大战后，日本进入婴儿潮。 1947年至1949年，日本的出生率超过3.3%。这波“婴儿潮”在1965年左右进入住房拥有高峰，叠加的工业发展推动人口迅速向城市聚集。日本的城市化率从1950年到1950年不断提高，从53.40%提高到1975年的75.72%，年均增长率0.89个百分点。与此同时，政府于1965年鼓励民间金融机构（日本住宅金融公司）参与房地产金融业务，个人住房抵押贷款业务迅速发展，降低了居民购房门槛。日本住房需求集中，带动供给和房价上涨。从1956年到1970年，住宅开工量增加了三倍多，房地产价格上涨了15倍多。为了缓解地价上涨的压力，引导纳税人长期持有土地，打击短期投机，日本政府启动了土地税改革。 1969年实施《关于土地税制应有状态的报告》，将土地转让税税率与纳税人持有土地的时间挂钩[2]； 1973年颁布《关于今后土地税制应有态势的报告》[3]，对企业短期土地出让收入增加税收以控制其投机行为，并创建了专门的土地保有税制度，以增加土地持有成本，增加土地供应，但上行改革后的房价走势并没有改变，从1971年到1973年涨幅达到了86.16%。

1974年，受布雷顿森林体系崩溃和中东石油危机影响，日本经济陷入停滞。当年房价下跌4.21%，住宅建设指数下跌18.58%。为了缓冲外部冲击，日本政府开始调整产业结构，增强产业竞争力，从重工业、化工等资源密集型产业转向钢铁、汽车、电力等技术密集型、高附加值产业。设备、家用电器和精密仪器。经济增速恢复正常，但与重工业时期相比有所放缓。年均实际GDP增长率从1961年至1973年的9.05%下降到1974年至1985年的3.71%。此时，日本开始进入低出生率时代。 1975年，日本的总和生育率为1.91。战后首次跌破2.0。从那时起它一直在下降。与此同时，城市化进程放缓。 1976年至1990年，城镇化率仅提高了1.62个百分点。然而，人口流入大都市区的趋势仍在继续。 1975年至1985年，三大都市圈净流入人口为48万。日本政府引导积极释放住房需求。 1975年4月，日本央行开始降低贴现率。 1978年至1982年，调整土地税改革，减轻土地转让和持有税负，增加免税政策，恢复住宅资产置换制度。 [4] 提高居民购房意愿。目前日本居民杠杆率在40%左右，还有进一步去杠杆的空间。在此背景下，房地产价格由降转升，1975年至1985年上涨88.58%，其中六大城市涨幅高于全国水平；住宅开工指数1981年后恢复增长，1982年至1985年累计增长19.66%。

1985年，美国、日本、德意志联邦共和国、法国和英国签署了《广场协议》。日元大幅升值，对外出口减弱，经济发展放缓。 1986年，GDP实际增长率从上年的5.16%下降到3.29%。为了刺激经济、应对升值压力，日本货币政策转向宽松。 1986年至1987年2月，日本央行连续五次下调基准利率，从5.0%降至2.5%，一直持续到1989年4月。真正的工业水平很低。在房价持续上涨的预期下，企业大量资金投入房地产领域。迫于国内外压力，日本推进金融自由化改革。利率市场化和企业融资业务放松管制，加剧了金融机构之间的竞争。为抢占市场份额，金融机构不断加大房地产市场贷款比重，企业和金融机构共同参与。土地投机导致房地产过度金融化。与此同时，日元升值导致国际资本大量流入日本以避免汇率风险，推动房地产泡沫进一步扩大。土地交易市场投机炒作疯狂。 1986年至1990年，房地产价格上涨47.59%。1989年至1990年，新建住宅数量分别达到166.3万套和170.7万套。

（2）1991-2008年：快速的政策变化和人口变化导致房地产泡沫破裂

为了遏制房价过快上涨，一方面，日本政府于1987年实施强化土地税制度[5]，增加短期和超短期土地出让收益的税收，并利用行政手段手段是监控过度投机和土地价格过度上涨。对于区域土地交易，日本政府于1991年出台了《综合土地政策推进纲要》[6]，以实现地价回归，保证土地的合理利用。严格的土地税制度加剧了市场出售意愿；另一方面，日本开始收紧货币政策，并控制信贷向房地产领域的延伸。 1989年5月至1990年8月，日本央行五次上调基准利率至6%。 1990年，财政部发布《金融机构不动产融资总量限制》号文，要求金融机构限制房地产融资增长速度。增长率超过其融资总额。在政策引导下，日本各大银行纷纷上调贷款利率。长期优惠利率由5.7%提高至8.5%。原住房财政政府基准利率由4.35%提高至5.5%。新增住房抵押贷款规模大幅萎缩。 1990年—比1991年分别下降14.7%和19.6%。随着政策调控收紧，日本房地产泡沫在短时间内迅速破灭，房价开始下跌。

日本房地产和股市泡沫破灭后，资产价格暴跌导致泡沫时期过度扩张的企业和居民资产大幅萎缩，导致资产负债表失衡、无力偿债。企业目标已从追求利润最大化转向债务最小化。他们已停止借贷，并将所有现金流投入偿还债务。居民也将大部分收入用于偿还债务而不是消费。这种“债务最小化”模式最终导致了合成谬误。即使利率降至极低水平，私人部门也没有借贷需求，货币政策变得无效，总需求萎缩最终导致经济陷入长期衰退。因此，在危机初期，即使日本政府迅速调整货币和财政政策方向，也无法阻止房价大幅下跌。但房地产泡沫破灭的更深层次原因在于日本人口结构的变化以及房地产市场的供需失衡。日本人口增长率自1989年以来长期低于0.4%，总人口增速放缓。 2011年，总人口开始持续下降。与此同时，人口老龄化比例持续增加。 1994年，65岁以上人口比重超过14%，并逐年上升。 20-49岁的购房人口在1971年达到顶峰，随后持续下降。城镇化进程也进入瓶颈期。 1990年至2000年，日本的城市化率仅提高了1.31个百分点。 2000年至2010年，日本城乡合并高潮（“平成合并”）带动城市化率被动提升至90%。房地产市场的供需关系已经失衡。 1993年，全国住房户比达到1.11，空置率达到9.8%。

（3）2009年至今：安倍经济学刺激经济复苏，房价温和回升

日本房地产泡沫破灭后经历了漫长的调整过程。 2009年房地产价格刚刚触底，2012年底安倍晋三就任首相后，实行“量质宽松”、负利率、收益率曲线控制（YCC）等。等宽松货币政策，同时对企业减税、对居民增税（提高消费税税率）弥补政府收入，支持中小企业、科技创新、当地发展和基础设施。促进民间投资。 2013年至2019年共推出四轮经济刺激计划，累计金额约93万亿日元（4.2万亿元人民币）。在安倍经济学一揽子政策的刺激下，日本经济正在回暖，房地产市场也正在温和复苏。一是经济复苏拉动收入增长，居民购买力增强。 2013年至2019年，日本实际GDP年均增长率约为0.93%，失业率从2012年底的4.3%下降至2019年底的2.4%。随着女性不断进入职场，国民收入也随之增长。稳步增长，两人及以上劳动力人口增加家庭（非农业）年均实际收入从2015年开始上升，2018年至2019年增幅超过4.6%，居民购买力已经改善了。其次，低利率环境下，居民借贷成本大幅降低，刺激住房需求释放。 2013年，日本实施宽松货币政策，降低市场融资成本，从而刺激企业投资、居民耐用品消费和住房投资。日本住房金融支援机构提供的住房贷款长期利率从2012年底的2.41%下降至2019年底的1.16%。同期，日本主要银行的长期贷款利率仍处于较低水平。第三，随着少子老龄化现象加剧，日本独居趋势明显。一人和二人家庭比例分别从2000年的27.6%和25.10%上升到2020年的38%和28.10%。小型化增加了住房需求。

尽管2011年日本总人口开始下降，但人口集聚效应和家庭数量的增加缓冲了人口下降的影响。结构性需求增加和住宅投资属性改善共同推动房地产市场回暖。一方面，租金比房价更能衡量市场合理的住房需求。根据日本房地产指数[7]，租金回报率超过4%，大都市区的集聚效应下区域结构分化明显。东京、大阪、名古屋三大都市圈聚集了日本一半以上的人口，整体房地产回报率高于全国水平。另一方面，日本房地产市场较好的回报表现成为吸引海外投资者的关键。房地产指数2013年至2023年年化回报率为6.41%，明显高于日本债券产品。考虑到风险调整后的回报，表现优于黄金和日本股票。日本房地产投资信托基金（J-REITs）的发展也为海外投资者提供了以房地产为基础的金融工具。 2001年3月，东京证券交易所开放J-REIT市场。底层资产包括写字楼、商业零售、住宅、物流、酒店、医疗等，允许个人及境外投资者参与。到2023年底，上市的J-REIT数量将达到58只股票，市值为15.41万亿日元，约占日本股市市值的1.8%。从投资者持股结构来看，金融机构占比最高，为56.0%，境外法人占比23.7%，个人投资者占比7.5%。

三、日本房地产市场发展对中国的启示

中国房地产业近20年来快速发展，供需基本实现平衡。随着房地产供需关系发生重大变化，2021年以来，随着政策调控持续加剧、外部冲击和前期风险释放，市场预期减弱，行业加速进入深度调整期。当前我国房地产市场面临的宏观环境与20世纪90年代日本泡沫时期有一定相似之处。对外，两国都面临大国博弈加剧的贸易摩擦。对内，人口结构、房地产市场也存在共性问题。然而，存在结构性差异。一方面，从结构上看，2022年6月至2024年6月，全国100个城市新建住宅价格指数累计上涨1.33%，二手房价格指数累计下跌7.89% 。排名前十的城市[12]的弹性相对较强。新建住宅价格上涨2.53%，二手住宅价格下降6.74%。这与东京、大阪等核心地区新建房和二手房房价同步下跌引发的日本全国房价下跌完全不同。而且，日本房地产领域的下滑更多集中在工业地产和商业地产，这两个领域在企业资产和负债中占比非常大。对于中国来说，工业用地从长远来看是稳定且廉价的。本轮房地产下跌主要集中在住宅用地，目前跌幅总体较弱。在日本。 “517”新政后，由于居民收入和房价下降预期并未明显改善，我国房地产价格仍面临调整压力。另一方面，简单对比城镇化率指标表明，我国城镇化仍有发展空间，可以支撑房地产的长期需求。 2023年底，我国城镇化率为66.16%，比发达国家80%的平均水平低约10个百分点，也低于1990年代泡沫破灭时日本77%的水平。城镇化率以户籍人口衡量。同比仅为48.3%。随着房地产新政进一步降低居民购房门槛和成本，促进潜在合理购房需求释放，政策效果有望逐步显现。但从经济结构调整和行业发展的长期周期来看，我国房地产行业已迎来转型发展的重要节点，行业调整或将持续。通过分析日本治理房地产泡沫的经验教训，对我国房地产业的稳定发展具有一定的启示。参考意义。

（一）宏观经济复苏程度和市场预期是决定房地产市场走势的关键因素

房地产作为典型的周期性行业，是经济发展的结果。宏观经济回升、居民收入稳步恢复是房地产需求侧调控政策发挥作用的前提。房地产业的景气与宏观经济增长密切相关。 2012年，日本房地产行业风险基本清除，原有的投机泡沫基本被挤出。同时，在安倍经济学政策组合的刺激下，经济回暖，国民收入稳步增长，低利率环境下，房地产行业出现温和复苏迹象，借贷成本大幅下降，刺激了居民购房意愿。增加杠杆。当前，我国房地产业复苏也面临宏观经济增长下行压力较大、居民预期偏弱等干扰。提振市场信心是稳定房地产的关键。 “517”房地产新政出台以来，房地产销售呈现微弱的边际复苏。但由于居民信心不足、房价仍处于下行趋势等因素，政策效果较为有限。对此，建议财政货币政策加大对当前经济复苏和微观基础改善的支持力度，经济增速持续回升，提振市场信心和预期。积极财政增效政策的重点是更加聚焦薄弱领域、民生领域、创新领域，通过结构性减税降费增加居民可支配收入；精准有力的货币政策的重点是为企业和居民提供相对效益。宽松普惠的投融资环境，降低实体融资成本等；最后，短期内仍需努力“稳房价、稳预期、稳房地产”。一线城市房地产市场的恢复将带动二三线城市房地产市场的企稳。只有稳定房价，才能稳定。市场预期和增强的市场信心将有助于恢复从销售到投资的流动性链条。

（二）政策调控要稳健进行，防止市场大起大落。

日本房地产泡沫的破灭固然有行业基本面走弱的影响，但更重要的是政策转向过于急躁。 《广场协议》签署后，为了刺激经济、对抗日元升值，日本实施长期货币宽松政策，导致市场流动性过剩，房地产成为泡沫载体。后来，为了抑制房价上涨，日本迅速收紧货币政策和房地产。税收政策与房地产融资总量调控政策同步实施。 “三支箭”加剧了本已脆弱的房地产市场的下行势头，引发经济萧条。由此可见，房地产调控政策应结合行业基本面稳步推进。要避免房价上涨偏离基本面的泡沫趋势，加强金融监管，防止资金过度流入房地产行业，避免过度紧缩刺破泡沫。出现“硬着陆”，引发系统性金融风险。当前房地产行业的核心风险仍然是流动性问题。随着房地产金融稳定房地产“十六条”和“三支箭”的发布，监管从“三不高”向“三不低”转变，建立城市房地产融资协调机制和项目白名单制度的实施为房地产项目融资提供了一定的支持。但政策对于改善房地产企业融资现金流的效果仍不理想。优化房地产政策，金融与房地产要形成良性循环，平等支持不同所有制房地产企业合理融资需求，加大对房地产企业参与保障性住房和租赁住房建设的政策支持，强化房地产企业参与保障性住房和租赁住房建设的政策支持。税收、信贷和土地供应。提供其他方面的优惠政策，促进房地产市场平稳健康发展。

（三）适应“总量放缓、分化加剧”新阶段特征，构建房地产开发新模式

日本总人口自2011年以来一直在下降，但人口集聚效应抵消了人口下降的影响，体现在修复期间都市区与非都市区之间以及都市区内部的房地产价格分化逐渐加剧过程。三大都市圈房价涨幅更大，与城镇化进程呈现分化趋势。近年来，我国老龄化、低生育趋势出现加速迹象，人口结构变化决定房地产市场潜在增速可能下降。但随着我国城镇化进程不断推进，人口流动日益活跃，主要城市群人口集聚程度加大。由此衍生的新公民群体比例增加，住房需求发生演变。但目前的住房结构还不能完全与人口相匹配。区域分布。一方面，一二线城市土地供应和房地产开发供不应求，而三四线城市库存大量积压，空置率较高。另一方面，

租购比例失衡，未能满足居民的多层次住房需求。房地产市场呈现“总量放缓分化加剧”的新阶段特征，对此，建议以“人房地钱”要素联动机制为重要抓手，建立“以人定房，以房定地、以房定钱”的新模式，制定差异化政策适应人口流动变化，形成“以需定建”、供需匹配的住房供给体系。未来，需进一步深化户籍制度改革，加强教育、医疗、养老、住房等领域投入，推动未落户常住人口均等享有基本公共服务。以人为本的新型城镇化蕴藏着巨大的消费潜力和投资空间，有助于持续释放内需潜力、推动构建新发展格局。

（四）尾部风险加速出清是化解房地产危机的必要过程