在阿提卡大区（涵盖雅典市中心及其南部、北部区域）以及人口超过3100人的热门岛屿（诸如塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托里尼等地），投资者需投入至少50万欧元，购置一套面积不低于120平方米的住宅。

对于希腊的其他地区，通常较为偏远，投资门槛设定为40万欧元，同样要求购买一套不小于120平方米的住宅。

而针对“商改住”类别的房产或文物古迹修复项目，则不受地域限制，投资者仅需25万欧元即可涉足，这一门槛相对较低。

希腊移民政策步入新时代，即便部分地区提高了投资门槛，但通过购房途径获取绿卡的方式依然保留着25万欧元的低门槛选项。不受区域限制。对于希望通过25万欧元投资希腊的客户来说，这仍是一个绝佳的机会。

其中包括：

① 保护性建筑

可投资保护性建筑;在续签居留许可时，建筑物的修复(按照保护建筑的要求)必须已完成

② 具有其它性质的建筑

可投资具有其它性质的建筑(可以是商业、工业、酒店等;如果是工业性质，许可在变更前要有5年空置期)，且用途(许可)需转为住宅性质，用途(许可)转换必须在提交黄金居留许可申请之前全部完成。

装修创造房地产资本增值

希腊移民政策2024

作为战略位置的地区，ParadisosAmarousiou 紧随其后，价值增长了44.6%，Attica 增长了 40%，进一步增强了其进一步发展的前景。翻修工程极大地促进了房产和长期需求可负担地区的价值增长，其中 Kypseli 的价值增长了38.9%，Patisia 的价值增长了 36%。

从 Moschato 和 Omonia，到 ParadisosAmarousiou 和 Patisia，与未翻新的房产相比，翻新房产的价值从 36% 上升到116%。

根据 Protio 的分析，对于投资者和业主来说，一个重要因素是翻新后的房产现在更快地进入市场，同时实现了明显更好的销售价格。

对于有志于移民欧洲的投资者而言，尽管面对部分调整，希腊依然以其高性价比脱颖而出。仅需一次购房行为，即可为全家一举获得欧洲永久居留权，享受当地丰富的资源与福利待遇。

希腊移民政策2024

希腊商改住项目的优势

• 区域无限制：新政下，投资者可自由挑选希腊全境的任何地区进行投资，不再受地域束缚，拓宽了置业视野。
• 投资预算低：保持25万欧元的投资额度不变，有效缓解了投资者的资金压力，让更多人能够轻松触及希腊移民梦。
• 房产品质升级：商改住项目通常涉及全面翻新，确保房产设计新颖、能源效率高，为投资者带来更高品质的居住体验。
• 交付周期缩短：由于项目往往保留原有建筑结构，减少了从头建设的时间成本，使得房产交付更迅速，各位申请人能更快享受到希腊生活。

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捂嘴也要说！希腊“商改住”成移民新宠，低成本撬动欧洲身份！

希腊作为热门的移民目的地之一，近年来吸引了众多投资者的目光。自2024年希腊移民调整为“商改住”——商业房产改造为住宅用途，项目凭借其低门槛、高灵活性和政策红利，迅速成为全球投资者获取希腊永居身份的核心路径。今天，我们就来深入了解一下这个项目的独特优势，以及它为何能够成为希腊移民市场的新宠？

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低门槛投资：25万欧撬动欧洲身份

根据希腊2024年新政，投资者仅需25万欧元即可通过“商改住”项目申请希腊黄金签证，远低于雅典、圣托里尼等热门区域住宅投资门槛（80万欧元）。这一较低的投资金额无疑为资金有限的申请人减轻了财务压力，为他们提供了移民希腊的机会。

政策亮点：

1. 无面积限制：与普通住宅项目要求120平方米以上不同，商改住项目对房产面积无硬性规定，投资者可灵活选择小户型或高性价比标的。

2. 三代移民：主申请人可携带配偶、21岁以下子女及父母共同申请，实现全家欧洲身份规划。

3. 税务减免：2025年新政进一步延长新建房产增值税暂停期至2025年12月31日，并免除40万欧以下受保护建筑不动产权利税，显著降低投资成本。

希腊商改住新政解读

灵活区域选择：全希腊无限制布局

希腊新政实施后，“商改住”项目取消了原有的区域限制，不仅为投资者提供了更多选择自由，而且还有益于推动希腊旅游业的发展。投资者可自由选择雅典、海岛或偏远地区房产，规避高房价区域竞争压力。

案例参考：

• 雅典北部使馆区：商改住项目“希景豪庭”毗邻国际学校与地铁站，年租金收益达3%，兼具教育与交通优势。
• 科林斯湾度假区：海景别墅项目通过长租托管实现稳定收益，同时满足度假与资产增值需求。
• 策略建议：优先选择核心城市改造项目或旅游热点区域，平衡投资风险与回报潜力。

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无面积限制+改造红利：增值空间显著

“商改住”项目对房产面积没有限制，这为投资者提供了高度选择房子的灵活性。投资者可以根据自身需求选择房子面积和区域。

1. 翻新增值：雅典ParadisosAmarousiou等区域的翻新房产增值达44.6%，远超未翻新房产。

2. 用途转换灵活性：投资者可将老旧商业建筑（如工厂、酒店）改造为现代住宅，满足希腊本地租房市场刚需，租金收益率稳定在3%左右。

3. 转售流通性：法案明确，首次交易为商改住的房产，后续买家仍可凭此申请身份，为投资者提供退出通道。

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政策窗口期：高回报与紧迫性并存

“商改住”项目基于现有建筑进行改造，只需变更建筑许可并完成简单的内部装修，即可实现从商业用途向住宅用途的转换。与新建住宅相比，不仅缩短了建设周期，也提高了投资利用率。对于投资者来说，更快的交付流程意味着更早获得收益。

有传言，希腊政府计划在2025年逐步关停希腊购房移民，但当前商改住项目仍处于政策红利期：

1.短租限制下的长租收益：商改住房产禁止短租（短租＜60天），但允许长期租赁，投资者可委托相关机构帮租。若违规在Airbnb等平台短租，你的身份将被取消或者缴纳高额罚款。

2. 税收激励：资本利得税暂停至2026年、自然灾害险税率减免等政策，进一步降低持有成本。

3. 身份与资产双赢：希腊永居身份可自由通行申根29国，子女可享华侨生联考低分录取优势，同时房产作为欧元资产对冲汇率风险。

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