作者|猫哥

来源|大猫金融专业版

房地产达到顶峰后会发生什么？

美国和日本的答案截然不同。

美国房价在2006年第一季度达到顶峰，最糟糕的时候房价下跌了30%以上。然而，他们只用了六年的时间就恢复过来，如今已经达到了新的高度。

日本的房价在1991年达到顶峰，随后开始下跌50%。他们已经堕落了三十年，至今仍未恢复。

为什么会有这么大的差别呢？

纵观各国房价变化，推动房地产涨跌的核心因素其实有两个：

1. 70%取决于政策。其中最重要的是货币量、利率和产业政策。这很容易理解；

2. 30%取决于人们的收入和期望。例如，日本房价达到顶峰时，平均收入为3万美元。现在是27000美元，已经不如30年前了。美国房价达到顶峰时，平均收入超过4万美元；现在是77,000 美元。收入多了，存钱的池子就那么几个了，房产也免不了。

但影响房地产走势的主要因素还是政策。本文想谈谈日本央行如何影响国家命运。

日本房价的走势绝对是人类历史上的奇迹，因为在所有发达国家，二战后房价基本上都上涨了。即使像2008 年那样下跌，但总体上还是向上的。日本是唯一的例外。

它们之所以如此反常，主要是因为日本央行的神奇操作太多了。

日本的房地产是如何发展的？

大家都知道，日本经济在二战后腾飞。总共分为两个阶段：

1、一是1950年至1973年的腾飞阶段，采取“投资+出口”的方式。

主要是因为美国重建了以日本为中心的东亚经济圈，日本承接了美国和欧洲的产业转移，主要从事纺织、重化工、钢铁等，然后大量出口。这一阶段GDP年均增长9.3%，是非常高的。

2. 然后是1973-1991 年。

因为石油危机，日本觉得以前的做法不再奏效，开始进行产业转型，主要以技术驱动，重点发展汽车、家电、芯片、机械设备等。这也非常成功。 20世纪70年代末，日本汽车产量超过美国。第一的。

经过这一切，日本变得非常富有。全国各地人们载歌载舞。打车可以给相当于2000元的小费。他们正在世界各地掠夺货物。他们甚至敢于袭击美国的地标建筑。这是一次特别典型的疫情爆发。家庭。

然后老大哥美国就很不高兴了。开始打贸易战、科技战，最后打起汇率战。

说是“战争”，但实际上并没有打。 1985年被迫日本签署了《广场协议》，这个协议的核心就是让日元升值。很快日元汇率就从237变成了128，升值了84%。

日本是一个出口导向型国家，谁都知道低汇率有利于出口。为了维持低汇率，日本一直追求低利率，长期保持极其宽松的货币政策。现在日元是被美国逼着升值的。为了保持出口优势，在通胀只有0.5%的情况下，日本央行开始大幅降息。市场上的钱越来越多。

但1985年，此前急需资金的日本制造业已进入工业化后期，投资需求明显放缓。同时，出口受日元升值影响较大，资金需求并未增加。

但市场上的钱必须流向某个地方。

第一个去的地方就是股市。日经225指数四年时间从13000点涨到39000点，非常强势；

第二个去处是房地产。四年之内，东京房价指数从130升至310，涨幅达2.4倍，成为全球房价最高的城市。东京的地价相当于整个美国。

房地产开发商和老百姓拼命利用杠杆建房、买房，开发贷款和个人住房贷款不断创出新高。

这可能会造成——房地产泡沫的大问题。

1991年，日本房地产泡沫破裂。日本决策层后来审时度势，寻找原因。他们一致认为，当时掌管金融、房地产的都是猪队友，其中又以日本银行最为愚蠢。

他们对市场需要多少资金没有做足够的研究，十年来坚持不懈地放水。当实体企业、出口企业不再需要这么大的资金时，他们就把水龙头开得更大，从而吹大了房地产泡沫。

日本央行释放的水通过三个渠道流向房地产：

一是商业银行，相对谨慎；

二是“住房专业”机构，即专门从事房地产金融的公司。他们更加自由，他们的贷款规模在几年内增加了两倍；

三是风格激进的各类非银行机构。这些机构在放贷之前只考虑抵押品的估值。他们不考虑借款人的还款能力。贷款规模几年内增长了五倍。

就这样，1985年后房价连续四年暴涨，翻了好几倍。到了1989 年，日本的许多经济学家都感到事情进展不顺利。在海外，人们开始讨论日本房地产何时会爆发。此时，日本决策者对此事有何看法？

日本央行和房地产当局经过研究，一致认为存在一点泡沫，但并不严重，完全可控。

您认为他们从哪里获得这种信心？

我肯定没有亲自去市场看过，但近十年来我仍然沉迷于“日本第一”的神话。

既然完全可控，那么主动戳破泡沫，日本房地产岂不是前途一片光明？

他们的傲慢促使他们采取行动。

因此，从1989 年5 月开始，政策制定者推出了四项重大举措：

1、不到一年半的时间里五次加息：

2.限制房地产贷款并定期报告实施情况。他们将这一计划命名为“三大泡沫产业”，包括房地产、建筑业和非银行机构；

3、政府指导土地交易价格；

4.增加房地产业税收。

别告诉我，马上就有结果。土地价格很快就开始断崖式下跌，他们基本上被打到了无法自理的地步。在东京和大阪等城市，30年后的2021年，土地价格将仅为1991年的29%。

只能说，日本央行在发出大招时，根本不了解市场的真实情况，甚至连最基本的纸面推演都没有进行。

他们认为，“三大泡沫产业”中的非银行机构有点泡沫，但一旦土地和房价下跌，这些机构全部爆炸，留下了超过50万亿日元的缺口。

他们认为，“住房专家”机构不存在泡沫。事实上，1991年的不良率已经达到38%，这就是失败的速度。央行不救，继续收紧，随后不良率达到75%。最终，全部被关闭重组。

此时，日本央行犯了两大错误：

一是它已经流失了十年，二是它误判了形势。本来想挑一根小刺，结果却刺穿了大动脉。

但这个时候，他们还能辩解说，——放水出口，是能力不够，误判了形势，鞠躬道歉大概就可以了。

但他们接下来的操作却让所有人完全无法理解。

这是怎么回事？

由于地价断崖式下跌，房地产的风险充分暴露，涉及房地产的企业很快陷入危机。

这就像一个孩子犯了错误。家长原本想教育他，但没能控制住。现在他不小心把孩子打死了。

普通父母是如何做到这一点的呢？

呼叫救护车进行救援。最典型的例子就是美国。看看2008年的次贷危机，他们没有浪费任何时间，很快评估了银行的质量。能救的就救了，救不了的就杀了。他们以最小的负担迅速清算。这也是他们快速走出来的一种能力。

但母公司日本银行却并不正常。房地产动脉已经开始流血。他该如何操作呢？

先开了食疗方，然后开中药方，指导你增加运动，提高免疫力，少油少盐，少玩手机，早睡早起。这还好吗？

这是指什么？

和非银行机构一样，1991年大部分都没有储蓄了。结果不良率越高，银行给你的钱就越多，指望你自救。在接下来的几年里，规模实际上增长了很多。

“寄宿教育”机构也是如此，其不良率达75%，基本无法恢复。他们仍然需要被营救。真不知道他们哪里来的自信。

这意味着除了专业能力的差异之外，文化也有很大的影响。

日本文化普遍有一种不能失败的心态，所以即使窟窿已经很大了，他们还是要想办法死战，想着一夜之间翻盘，明知道有，却盲目奔跑。前面是悬崖。美国人基本没有这个心理负担。

而且这些金融机构的高管也太自私了。想想，鞠躬道歉就可以止损，但是饭票却没了。如果他们从央行拿更多的钱，再提供几年的援助，他们就会再几年拿不到。工资高吗？

这就是为什么高管们特别愿意编造有关“真相与传说”的故事。

当然，责任最大的还是日本央行。那时，他们根本不知道这些坏账的危害，表现得就像没有人做错事一样，吃吃喝喝都是理所应当的。

上级无能，下级隐瞒情况。由于大家都捂着盖子，数千亿日元坏账的处置被拖延。借新还旧的方式一直被推迟，直到1997年金融危机和银行证券崩溃。经过大量研究，这个问题暴露了。

这么严重的问题暴露出来了，是不是需要紧急处理？

最终，日本央行的举措无动于衷。最终，小泉纯一郎实在忍无可忍，终于采取了一些强硬措施。 2005年，日本宣布坏账问题已基本解决。

但价格太高了。至此，日本房地产的衰落已顺利进行了十几年。不仅房地产公司、金融机构、购房者深受其害，很多与房地产无关的公司也被卷入其中。

房地产崩盘直接导致日本经济螺旋式下滑。

房地产不景气，日元资产价格暴跌，但借钱的人却没有减少。因此，未来20到30年，偿还债务将成为许多日本企业和普通民众的日常生活。因此，一个低欲望的社会，M型社会就出现了。如果再找人借钱，那就真的很难了。他们不仅不会借钱，还会想尽办法存钱。即使利率降至0.001%，他们仍然需要存钱。这是什么概念呢？

100万存银行，每年利息10元。最终，日本民众攒了4.8亿美元，不想花。如果这样的话，经济如何生存？